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중앙일보 조인스랜드 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 오늘은 희망적인 칼럼으로 인사를 드립니다.
글로벌 경제 위기가 본격화 되면서 부동산 폭락론자들이 들끓고 있습니다.
언제 어느 나라에서 터질지 모르는 금융 위기 때문에 불안 심리가 극도에 달하고 있는 형국이라서 폭락론자들의 주장이 상당한 설득력을 얻고 있는 것은 사실이지만, 우리 나라와 해외 부동산의 절대적, 상대적 가치를 비교 분석해 보면 그들의 주장이 상당부분 과장, 왜곡이 되어 있음을 발견할 수 있습니다.
현 시점에서 2009년~2010년의 부동산 시장을 전망하는 일은 상당한 리스크를 각오하지 않으면 안 될 정도로 불확실성이 농후하지만, 적어도 부동산 폭락론에 대한반론의 근거가 충분하기 때문에 자신 있게 펜을 들었습니다.
필자는 2009~2010년 경에 대세 상승을 주장합니다.
부동산 대세 상승을 전망하기에 앞서 현재 부동산 시장의 뜨거운 감자로 주목을 받고 있는 쟁점 사항을 점검하고, 부동산 폭락론자들의 주장에 대한 근거를 제시하겠습니다.
또한 부동산 폭락론자들의 주장이 얼마나 편협적이고, 감정적인 발상인지 신랄한 반론의 성격으로 통계 자료에 근거를 둔 부동산 대세 상승론을 통쾌하게 펼쳐 보이겠습니다.
필자는 이미 2008년 말~2009년 초의 대세 상승을 제시한 적이 있지만, 미국발 금융 위기가 터지면서, 단기적으로 침체의 골이 깊어가는 양상이라서 본의 아니게 형편 없는 전망을 남발하는 사람으로 지탄을 받을 상황이 야기되고 말았습니다.
하지만 세계 각국이 경제 공황의 극심한 상태로 치닫지 않는 한 우리 나라는 적어도 부동산 폭락은 없으며, 기간적인 차이가 발생했을 뿐 대세 상승의 시각에는 변함이 없습니다.
제1장 현재 부동산 시장의 핵심 쟁점 사항
지금 상황에서 가장 뜨거운 이슈는 미국발 금융 위기와 정부의 파상적인 규제 완화 정책입니다.
1 미국발 글로벌 금융 위기
미국의 금융 위기의 진원지는 써브 프라임 모기지의 부실에 있습니다.
대출을 받을 자격이 부족한 사람들까지 과도한 대출을 남발함으로써, 금융의 총체적인 위기상황을 촉발하게 되었는데, 결국 금융권의 무분별한 대출이 금융권의 파산을 가져온 자승자박의 필연적 결과물이라 할 수있습니다.
그 과정을 보면 메어 스턴스의 JP 모건 체이스로부터 인수 합병, 공적 자금 투입, 리먼 브라더스 파산 신청, 메릴린츠 B.O 매각, AIG 유동성 확보 어려움 발생 등 순차적인 악재가 연쇄 폭발함으로써 미국의 1위~5위의 금융 회사가 만신창이가 되고 말았습니다.
이러한 사실이 진행됨으로써 미국의 주가와 부동산은 폭락의 폭락을 거듭하게 되었고, 그 후폭풍으로 유럽과 아시아의 주가 및 부동산에 대한 폭락을 야기하였습니다.
세계 각국의 금융 위기 해결을 위한 공조 시스템이 어느 정도 효과를 볼 지 불투명한 상황이며, 앞으로 세계의 실물 경기 침체가 가시화 됨에 따라, 금리 인하, 개인 및 회사 파산, 구조 조정을 통한 실업자 폭증이 예상이 되고 있습니다.
최근 버블론자와 폭락론자들의 가장 강력한 단골 메뉴를 꼽으라면 단연코 미국발 금융 부실로 인한 세계 경제 침체라고 할 수 있습니다.
2 정부의 파격적인 부동산 규제 완화
우리 나라 뿐만이 아니라 각국의 정부는 부동산 폭락에 따른 금융 위기를 사전에 방지하고자 할 수 있는 모든 방법을 동원하여 부동산에 대한 규제 완화 및 활성화 대책을 내 놓고 있습니다.
우리나라의 경우 이미 수차례에 걸쳐서 부동산 활성화 대책의 일환으로 규제 완화를 쏟아 내고 있으며, 여기에 그치지 않고 앞으로도 수차례에 걸쳐서 더욱 강도 높은 부동산을 살리기 위한 정책을 풀어 낼 전망입니다.
강남권을 제외한 투기 지역과 투기 과열지역의 해제로 인하여 집값 상승의 가장 큰 걸림돌이던 DTI, LTV 가 상당 부분 희석이 된 상황입니다.
신도시의 전매 제한 완화, 수도권의 분양권 전매 허용, 1가구 1주택 양도세 대폭 완화 등도 현 정부의 부동산 활성화 방안의 일환으로 추진이 되었다고 할 수 있습니다.
또한, 재개발과 재건축에 대한 파상적인 규제 완화, 미분양 해소를 위한 정부 지원 마련, 일시적 2주택 2년으로 연장, 신도시 추가 지정을 통한 공급 확대 등도 꺼져 가는 부동산 불씨를 살리고자 하는 정부의 의지가 고스란히 남아 있다고 할 수 있습니다.
특히 아직도 논란이 계속 되고 있지만 1가구 1주택에 대한 종부세 완화, 고가 주택에 대한 종부세 대폭 축소는 향후 부동산 상승을 명품 지역과 고가 아파트가 선도할 길을 제공하고 있다는 점에서 매우 의미가 크다고 할 수 있습니다.
아직 실현이 되고 있지 않지만 앞으로 강남권의 투기지역 해제와, 재건축의 개발이익 환수제 보완, 수도권 분양권 양도세 대폭 완화, 1가구 2주택 2년 유예로 양도세 6~30% 인하, DTI, LTV 완화로 미분양 물량 해소 및 고가 주택 거래 활성화를 유도할 가능성이 높습니다.
설령 기대가 되는 앞의 사항들이 추진이 되지 않는다고 하더라도 지금까지 펼쳐 놓은 부동산 정책만으로도 상승시기에 탄력을 불어 넣을 것이 유력합니다.
3. 기타 쟁점 사항
위의 양대 쟁점 사항에 이어서 비중은 적지만 쟁점 사항이 될만한 몇 가지 것들을 간추려 보면 다음과 같습니다.
개인의 부동산과 주식 매수에 따른 등락률 및 대출 규모, 지역과 아파트별 등락 시기 및 등락률, 정부의 정책 수혜 및 피해 지역과 부동산, 지역별 호재와 호재 반영 여부 등입니다.
위의 사항은 지금과 같은 냉각기에는 큰 의미가 없어 보이지만 부동산이 폭등이든 폭락이든 요동을 칠 경우에 핵심 쟁점 사항으로 부각이 될 것입니다.
즉, 모든 부동산이 천편일률적인 등락을 나타내기 보다는 상황에 따라서 춤을 추는 지역과 부동산, 이를 소유한 사람들이 있을 것이고, 역으로 별로 재미를 보지 못하는 지역과, 부동산, 사람들도 함께 상존할 것입니다.
단순하게 추정을 한다면 현 시점에서 많이 하락한 지역과 부동산 그리고 정부 정책의 수혜 대상인 중대형 고가 아파트가 가장 큰 수혜를 볼 것이며, 단기 폭등하였거나, 하락폭이 적은 부동산,호재가 반영이 된 소형 주택 등은 상대적으로 수혜가 적을 것으로 판단합니다.
제2장. 부동산 폭락론자들의 폭락 근거
1. 2008년 이후 시나리오별 전문가 전망
유동성과 불확실성이 그 어느 때보다 심한만큼 부동산 전문가들의 의견 또한 분분한 양상을 보이고 있습니다.
현재 상황에서 전문가들의 대세는 부동산 침체론 및 폭락론이며 이는 부동산 전문가보다 금융 및 정책 전문가들의 전망이 주류를 형성하고 있습니다.
그 반대의 경우는 경제 이론과 부동산 실전 투자 능력에 두각을 보이고 있는 순수 부동산 투자 전문가 속칭 부동산 고수들로써, 반등과 상승 이론에 상대적인 무게를 두고 있습니다.
좀 더 세분화 하면 다음과 같습니다.
첫째, 부동산 폭락론입니다.
부동산 폭락론자들은 세계 각국의 주가와 부동산 폭락이 대세이며 경제 기반이 취약한 우리 나라의 경우 부동산 폭락은 더 심각할 것이라고 주장합니다.
상당히 많은 부동산 전문가들의 주장이 이에 해당하는데 특이한 사항은 부동산 제반 여건에 달통한 고수나 투자 전문가들 보다는 부동산 실전 경험이 부족한 금융과 정책 전문가들이 많습니다.
부동산 투자 경험이 부족한 부동산 폭락론자들은 주가나 환율, 외국과 국내의 부동산을 연장선상에서 해석하는 경향이 강하기 때문에 부동산 본질에 취약한 우를 범하기 쉽습니다.
둘째 부동산 침체론자입니다.
네가지 유형 중에서 가장 많은 군에 해당하며 이러한 주장을 하는 사람들 역시 금융 및 정책 전문가가 상대적으로 많고, 부동산 투자 전문가나 고수들도 동조하는 경향이 강합니다.
이 이론의 특징은 현재의 부동산 시장이 최소 2년 이상은 이어질 것이며, 시간이 흐를수록 부동산 하락은 가속화 될 것이고, 국제 금융 여건이 호전이 되는 시점에서 상승할 것이라는 주장을 하고 있다는 점입니다.
그 동안 큰 폭의 하락을 보인 지역 및 부동산은 하락폭이 상대적으로 적겠지만, 단기 폭등 후에 하락 폭이 적거나 상승한 부동산은 시간이 흐를수록 폭락할 것이라는 주장을 제기합니다.
필자도 이 부분은 수긍을 하지만 2년 이상 침체할 가능성이 크다는 사실에는 동의할 수 없습니다.
셋째, 부동산 반등론 및 상승론자입니다.
부동산 반등과 상승론자들은 좀 구분할 소지가 있지만 2009년~2010년 경에 상승한다는 점에서 공통 요소가 있기 때문에 특별히 구분을 짓지 않겠습니다.
주로 순수 부동산 전문가나 실전 투자 고수들의 주장이 많으며, 실물경기의 침체 여부에 따라 상승 폭은 다르겠지만, 상승시에 예전 최고가 시세 및 그에 준하는 시세 상승이 이어질 것으로 판단을 하고 있습니다.
필자의 의견도 여기에 해당하며, 대세 상승장 속에서 부분적인 등락이 이어질 수 있으며, 정부 정책의 최대 피해를 본 버블7 및 중대형 평형, 하락폭이 큰 부동산의 상승이 상대적으로 높을 것으로 판단합니다.
2. 부동산 폭락론자들의 폭락 근거와 반론.
부동산 폭락 혹은 침체론자들이 주장하는 단골 메뉴는 우리 나라의 부동산 본질이 아닌 글로벌 금융 위기에 있으며, 해외 부동산과 국내 부동산의 거품 정도를 동일시한다는 측면에서 상당한 리스크를 안고 있습니다.
즉 현재의 부동산 침체 흐름을 장기적 연장선으로 보는 시각으로 단정지을 수 있습니다.
그들의 주장을 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 세계 금융 위기의 발단은 부동산 버블에 있기 때문에 버블의 진원지인 부동산은 필연적으로 하락할 수밖에 없다고 주장합니다.
하지만 해외와 우리 나라의 버블 수치는 천양지차라는 사실을 간과하고 있습니다.
둘째, 미국과 유럽, 아시아의 10년간 부동산 상승이 물가 상승을 압도하고 있으며,
폭락 장세에서는 오른만큼 하락할 수밖에 없고 현재 하루가 다르게 거품이 제거 되고 있다고 말합니다.
우리 나라의 경우도 예외는 아니기 때문에 글로벌 부동산 거품 하락과 그 맥을 같이 할 것이라고 단정하고 있다는 것이 특징입니다.
우리 나라의 경우 10년간 상승률이 외국에 비하여 평균치 이하라는 사실을 망각한 발상입니다.
셋째, 한국의 주택 담보대출 규모가 사상 최대이며, 제 2금융권의 부실을 감안하면 생각보다 심각하다고 주장하고 있습니다.
사상 최대라는 표현은 절대치의 개념보다 다른 나라와의 상대 비교를 통해서 위험 수위를 판단할 수 있는데 버블론자들은 이를 등한시하고 있습니다.
넷째, 수도권과 지방 미분양 사태가 사상 최고 수치이며, 분양가 자체에 거품이 많아서 분양가 인하와 분양가보다 낮은 분양권 속출 등을 지적합니다.
역시 사상 최대라는 표현은 세대수의 증가를 무시한 발상이며, 미분양은 주로 지방이 대부분을 차지하고 수도권도 노무현 정부의 DTI, 종부세 등 각종 규제의 덫에 걸린 중대형 평형이 대부분이라는 점과, 분양권 전매가 동시에 허용됨으로써 매물이 대량 쏟아지고 있는 점을 간과하고 있습니다.
다섯째, 우리 나라의 인구 감소 즉, 저출산 고령화 사회가 주택 구매력을 약화하고 있다고 주장합니다.
아직은 인구수가 줄지 않았으며, 수도권 인구 과밀화와 인구보다 중요한 세대수의 증가 및 소득 향상에 따른 구매력 증가는 도외시하고 있습니다.
여섯째, 실물 경기 침체로 파산 및 도산하는 가계와 기업이 점점 늘어나고 있으며, 이로 인하여 금융 부실이 점점 심해진다고 주장합니다.
특히 서민들의 생활 환경이 왼환 위기 때보다 심각하다는 말도 빼놓지 않고 약방의 감초처럼 삽입하고 있습니다.
실물 경기 침체가 부동산 하락을 부채질하는 것은 사실이지만 경기 침체가 비교적 심했던 김대중. 노무현 정부 시절에 부동산 상승률이 높은 것은 무엇으로 설명할까요?
일곱째, 원화 약세, 주가 폭락, 유가 불안정, 높은 CD 금리는 부동산 하락의 징조라고 주장합니다.
원화 가치 하락은 주가와는 달리 정부의 강도 높은 정책이 이어질 경우 충분히 누르러뜨릴 수 있으며, 코스피 주가가 1천 포인트였던 2006년에 수도권 50% 이상 지역의 부동산 가격이 2천 포인트 때보다 높다는 것은 무엇으로 설명할까요?
유가는 이미 안정권에 진입하였으며, CD 금리는 국제 공조화의 영향으로 하락세로 돌아서고 있으며 디플레이션 상황에 따라 하락 폭은 더 커질 가능성이 높습니다.
여덟째, 국민들의 불안정한 심리 상황이 부동산 상승의 발목을 잡을 것으로 단정합니다.
부동산은 심리적인 요소가 매우 중요합니다.
하지만 최악의 심리 상황인 지금이 역설적으로 부동산 가격의 바닥이라고 할 수 있습니다.
아홉째, 불확실하고 불투명한 미래의 여건 속에서 외환 위기를 겪는 나라가 나올 가능성이 높다는 것도 우리 나라의 부동산 하락과 연관을 지으려 합니다.
만일 미국 등 영향력이 있는 나라가 외환 위기를 겪는다면 부동산 하락은 불가피하겠지만 그러한 가능성은 적어도 1~2년 안에 발생할 가능성이 거의 없습니다.
위의 주장은 부동산 폭락론자들의 핵심 근거들이며, 필자는 이에 대한 반론을 간략하게 제기하였습니다.
반론의 근거를 짧게 말한 까닭은 다음에 이어질 부동산 대세상승의 근거에 자세하게 다루어질 것이기 때문입니다.
제3장 2009년은 부동산 대세 상승의 신호탄.
글로벌 경제 위기 상황하에서 상승론을 예견하는 것은 쉽지 않습니다.
여기에서 중요한 점은 2009년부터 폭등한다거나 지속적으로 상승한다거나 하는 단편적인 주장이 아니며 상승과 하락의 부침 속에서 전반적인 상승 흐름을 이어간다는 점이며, 정부의 규제 완화가 본격화 되는 상황이므로 차별적인 상승에 무게를 두고 있다는 점에 주목하시기 바랍니다.
우리 나라의 부동산은 세계 공황이나 전쟁, 유력 국가의 외환위기 등의 극단적인 상황만 도래하지 않는다면 대세 상승기에 접어 들 것이며, 최소한 폭락은 없다는 점을 강조하고 싶습니다.
하단에 제시한 통계 자료들은 임의적인 것이 아니고, 국내외 명망이 높은 자료를 토대로 제시하였음을 사전에 밝힙니다.
첫째, 1999년~2008년 10년간 우리 나라의 부동산 상승률은 세계 평균에 한참 못
미칩니다.
우선 최근 4년간 통계 자료를 보면 OECD 국가 평균 주택 상승률 42%의 절반 수준인 21% 상승에 그치고 있습니다.
10년간 상승률을 보면 버블 수치가 전혀 없는 상황입니다. 아이슬란드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%, 한국 38.4% 상승으로 선진국의 부동산 버블 상황과는 비교가 되지 않을 정도로 낮은 수치이며, 오히려 역버를 상황에 무게 중심을 두고 싶을 정도입니다.
핵심 지역을 볼 경우 수도권은 67% 상승, 서울은 69% 상승으로 비교적 높은 상황이지만 외국의 경우도 핵심 지역의 부동산 상승률은 앞에서 제시한 통계 수치의 최소 1.5배~2배 정도임을 감안하면 역시 매우 낮은 상승률에 머물고 있음을 알 수 있습니다.
소비자 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격 상승률의 경우에 미국 40%, 일본 30%, 한국 20%로써 매우 안정적인 상승률이며, 이는 주요국 평균치와 비교하여도 한참 낮은 수치라는 사실을 밝힙니다.
둘째, 2008년 고금리가 정점을 찍은 이후 글로벌 금리 하락 공조화로 크게 하락하고 있기 때문에 향후 주택 구매력에 매우 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다.
우리나라의 경우 정책 금리가 최고 10%에서 5%대로 금리가 하락한 상황이며, 향후에 세계 공조화 영향으로 하락폭은 더욱 커질 전망입니다.
정책 금리 인하-CD 금리 하락-대출 금리 인하-가계 부담 감소의 금리 인하 공식이 진행중이며, 주택 담보 대출 금리도 7%에서 5%대로 가파르게 하락하고 있습니다.
특히 우리나라의 경우 주택 담보 대출에 따른 금리 인하가 높은 편이기 때문에 그만큼 하락 폭이 커질 가능성은 크다고 볼 수 있습니다.
셋째, 국가 예산 대비 대출 규모가 외국에 비하여 매우 안정적입니다.
삼성 경제 연구소 2007년 자료를 보면, 미국의 경우 주택 대출 규모가 연간 예산의 3배이지만 우리나라의 경우는 그 절반 수준인 1.5배로써 위험 수위가 낮으며, GDP 대비 주택 대출 비율도 미국이 85%, OECD 18개국 평균 50%보다 낮은 32%선으로 매우 안정적이라고 할 수 있습니다.
연체율은 미국 18.2%, 주요 국가 3~15%인데 비하여 우리나라는 겨우 0.5% 수준이라 신용면에서도 흠잡을 데 없이 이상적인 구조를 보여 주고 있습니다.
넷째, LTV (주택 담보 대출 인정 비율)가 외국보다 훨씬 양호한 상황입니다.
미국은 LTV가 98.5%, 한국은 금융권을 통털어도 48.8%로써 미국의 절반 수준에 불과하며 이는 OECD에서 안전도가 가장 높은 국가 중의 하나라고 말씀 드릴 수 있습니다.
미국은 최고 집값의 100%, 일본은 버블 시기 기준으로 무려 120%이지만 한국은 대부분 투기지역 40'%, 기타지역 60%로 금융 부실이 발생하려면 한 참을 더 대출 받아야 할 상황임을 보여 주는 자료라고 할 수 있습니다.
참고로 영국은 70%, 프랑스 78% 수준으로 우리보다 위험도가 높습니다.
- 이상은 고종환 성생님, 김경우 선생님, 자료 참조, 하단은 본인 자료
다섯째, 외국 부동산에 비하여 국내 부동산은 글로벌 금융 위기 1년전에 크게 하락한 상황으로 선반영이 되어 하락폭이 적을 것이 뻔합니다.
수도권 절반 정도가 이미 20~30% 폭락한 상황이며 버블7은 과 대비 40% 폭락한 곳들도 있습니다.
2006~2008년 현재까지 외국의 부동산은 10~30% 고공 상승하였지만 우리나라는 0% 수준(강남 등 선호지역 30% 하락, 강북 등 소외지역 30% 이상 폭등)으로 제자리 걸음을 한 상황입니다.
여섯째, 우리나라의 상가 및 오피스의 임대차 가격이 해외에 비하여 저평가가 된
상황입니다.
매경과 KOTRA 2008년 자료를 보면 중신 업무 상업지역 빌딩 임차료가 런던 소호지역 5만 6400원 도쿄 6만원선, 강남 2만원선으로 국민 소득을 반영하더라도 매우 낮은 수준임을 알 수 있습니다.
매매가는 거품이 심하지만 객관적인 판단 요소라고 할만한 임차료가 저평가 된 것은 주택가의 거품 정도가 상대적으로 낮다고 판단하시면 됩니다.
실거래가 기준으로 일본 최고의 중심 상업지 지가 3.3미터 제곱 기준으로 10억, 강남권 4억 베트남 2억으로 일본과의 GDP 감안하더라도 낮고, 우리보다 18배 GDP가 낮은 베트남과 엇비슷하다는 사실만 보더라도 저평가 정도를 가늠할 수 있습니다.
임차료의 경우 파리, 뉴욕, 런던이 6천 달러, 홍콩 2500달러, 베트남 호치민 1900달러, 필리핀 마닐라 1500달러, 한국 1400달러(45평 기준)로 저평가가 심한 편이며 그에 따라 부동산 시세의 저평가도 심한 상황으로 판단하시면 무방하다고 할 수 있습니다.
일곱째, 우리나라의 명품 아파트 주택 가격이 외국에 비하여 매우 낮은 수준입니다.
각국의 핵심 주택 기준으로 우리나라의 최고가 주택인 타워 펠리스, 도곡 렉슬, 삼성 아이파크, 분당 파크뷰 등이 평당가 4천만원에 머물고 있는데 비하여, 일본. 홍콩. 뉴욕 등의 최고가 아파트는 평당 1억~1.5억선에 이르는 것만 보아도 강남권 등 핵심 지역의 명품 아파트 가격이 높지 않은 수준임을 한 눈에 파악할 수 있습니다.
이는 노무현 정부의 종부세, DTI 규제, 주택 가격 평준화 정책이 이유이기도 하지만
명품 지역과 아파트에 대한 버블 수치가 매우 낮다는 것을 시사하고 있다고 판단하시면 됩니다.
향후 정부 정책의 수혜와 외국의 명품 아파트의 초고가 상황을 감안하면 강남. 판교. 분당. 용산.광교. 송도. 동탄. 서울 핵심지역의 새아파트 및 분양 아파트의 메리트가 얼마나 높은지를 쉽게 알 수 있습니다.
여덟째, 정부 통계 수도권 무주택자가 40% 정도나 되며 명의 도용으로 주택을 보유한 실질적인 무주택자까지 감안할 경우에 50% 이상이 무주택자라는 사실은 향후에
주택 가격이 상승에 대한 뿌리가 깊다는 것을 알려 주는 자료라고 할만합니다.
최근 신도시 대량 분양으로 단기 공급 과잉처럼 착시현상을 보이고 있지만 정부가 왜 그토록 신도시에 열을 올리고 있는지의 내막을 조금만 되짚어 본다면 이러한 속사정을 쉽사리 발견할 수 있습니다.
또한 1인 가구의 증가와 세대수의 증가, 고령화 사회, 생활 수준 향상, 자녀 내집마련을 위한 2주택 증가 등을 염두한다면 향후 10년간은 공급 부족이라는 단어가 꼬리표처럼 따라 붙을 것입니다.
아홉째, 외환 위기시의 30~50% 폭락한 통계 자료를 무시하고 단순 상승률만 따지는
경우가 많은 것도 우리나라 부동산의 탄려 가능성을 엿보는 핵심 사항입니다.
15년 전을 기준으로 미국 등 선진국은 외환 위기 상황이 도래하지 않았지만 우리 나라는 외환 위기를 겪은 상황이기 때문에 2002년 이후 상승 가격만 따지는 우를 범할 수 있습니다.
통합적인 시각에서 볼 때 우리도 일본의 잃어버린 10년 이상만큼이나 집값 폭락을 체험한 상황이므로 그 점까지 감안하면 실질 상승률은 매우 낮다고 할 수 있습니다.
열번째, 주택 그래프 모형상 2009년은 대세 상승 시기입니다.
주가의 경우 그래프 흐름이 거의 절대적 기준이라고 판단하는데 비하여 부동산은 체계적인 그래프 모형이 부족한 상황입니다.
하지만 놀랍게도 심리적으로 등락을 거듭하는 부동산도 주가에 버금가는 일관성 있는 등락 모형을 보여 주고 있습니다.
외환 위기를 극복한 2002년 전후가 대세 상승기라면 2년 후인 2004년은 대세 하락기이며 2006년이 대세 상승기 2008년은 대세 하락기 2009-2010년은 대세 상승기임을 알 수 있습니다.
큰 틀에서 본다면 2002년과 2009년이 가장 큰 흐름상의 대세 상승 그래프 모형을 보여 주고 있습니다.
주택 그래프 사이클은 미국발 금융 위기로 엇박자를 놓고 있는듯 하지만, 실물 경제가 살아나는 초입 단계인 2009년이나 아무리 늦어도 2010년은 대세 상승 시기와 맞물린 부동산 활황기일 가능성이 매우 농후합니다.
열한번째, 전통적으로 우리 나라는 주택에 대한 구매력이 매우 높습니다.
소득의 증가와 세대수의 증가를 고려할 때 1주택자의 2주택 상황은 쉽게 줄어 들지 않을 전망입니다.
단기 폭등으로 하락 가능성이 예상이 되는 소형 평형이 장기적 관점에서 상승을 지속할 가능성이 높은 절대적 이유이기도 합니다.
다만 세대원이 적다고 하여 소형으로의 회귀라고 단언할 수 없으며, 고령화 중산층의 경우 오히려 대형 평형을 선호할 가능성도 높다는 점을 참조하셔야 합니다.
각종 통계 자료를 보면 20대부터 60대 이상의 가장 중요한 목표 중의 하나가 내집마련이며, 생활이 부유할수록 2주택, 명품 아파트의 선호도가 커지고 있음을 발견합니다.
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열두번째, 환율 폭락과 집값 하락은 부동산 매수자의 범위를 해외 교포들에게까지 넓혀 놓는 계기가 되고 있습니다.
수요층의 확대는 필연적으로 부동산 상승의 기폭제가 될 것이 자명합니다.
예를 들어서 최고가 7.5억 기준으로 4.8억까지 하락을 보이고 있는 분당 30평대 아파트를 해외 교포가 환율이 900~1000원대에서 1500대로 가치 하락을 보이는 이 시점에서 매수할 경우에 3.2억에 가능하며 전세금 2억을 감안하면 실 투자금 1.2억에 7.5억까지 오른 아파트를 손에 쥐는 꼴이 됩니다.
즉 매수 수요층이 지방, 해외 교포 및 일본 등 외국인에게까지 확대된 상황이며, 이들은 부동산 대세 상승에 시발점을 제공할 1순위로 꼽히고 있습니다.
열세번째, 극심한 침체로 주택 공급률이 최악의 상황으로 머물고 있어서 이는 필연적으로 부동산 상승의 빌미를 제공할 것입니다.
2005년~2006년의 부동산 분양 공급 부족은 선반영이 되어 2006년~2007년 강남권과 강북권의 엇박자 폭등을 야기하는 단초가 되었습니다.
마찬가지로 2008년~2009년 극심한 공급 부족은 선반영이 될 경우 2009년~2010년 대세 상승의 기폭제가 될 확률이 높다고 판단이 됩니다.
열네번째, 정부의 규제 완화와 거래 활성화 정책은 부동산 상승 시기에 불을지필
것입니다.
최근 부동산 가격이 급격하게 하락한 근본 원인은 국제 금융 위기에 대한 불안감과, 노무현 정부의 파상적인 규제가 만들어낸 쌍두마차에 있다고 할 수 있습니다.
침체기에는 정부의 활성화 정책이 무용지물인 것처럼 느낄지 모르지만 분위기가 조금만 반전이 되면 상승의 도화선이 될 수 있다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
열다섯번째, 분양가 상승은 기존 주택의 하락을 막는 강력한 저지선이자 상승의 활력소가 됩니다.
땅값이 폭락하지 않는 한 분양가는 상승할 수밖에 없으며, 분양가의 고공행진이 이어지면 기존 아파트 역시 그에 버금가는 추격 상승을 필연적으로 수반할 수밖에 없습니다.
특히 고분양가 논란이 거센 명품 아파트일수록 침체기에는 맥을 못추지만 침체기가 끝나면 첨단의 자리에서 상승을 진두 지휘한다는 점을 각인하여야 합니다.
열여섯번째, 부동자금, 토지 보상금 등 유동 자금이 투자처를 찾지 못하고 대기중입니다.
주가가 1000포인트인 이 시점에서는 매력이 있어 보이지만 1500선만 회복한다면 부동산쪽으로 가파른 이동을 할 가능성이 높습니다.
300조에 달하는 유동자금은 부동산 상승의 도화선이 될 전망입니다.
제4장 대세 상승시 상승을 이끌 부동산
서울의 경우 강남권과 강북권이 엇갈리면서 상승할 것이고, 수도권 역시 대중 선호 지역과 소외 지역이 시차를 두고 상승할 가능성이 높습니다.
그렇다면 부동산 상승시기에 가장 시세 차익이 높을 지역 및 아파트는 무엇일까요?
만에 하나 폭락하더라도 하락 폭이 가장 적을 곳과 아파트가 대세 상승시기에 탄력을 받을 것입니다.
특히 하락폭이 큰 아파트가 상승폭도 클 것이며, 소형보자는 중대형이 탄력을 더 받을 것이고, 기존 아파트보다는 분양한 아파트의 탄력이 두드러질 것입니다.
재건축의 경우도 하락폭이 큰 고가 아파트가 선도주자가 될 가능성이 큽니다.
첫째, 서울 강남.송파.서초.강동 4인방 하락폭 큰 재건축 아파트와 분양권이 0순위입니다.
둘째, 서울 용산은 지속적으로 폭등하여 단기 전망이 불투명하며, 분양 아파트는 매우 좋습니다.
셋째, 목동은 험담이 많아서 하락폭이 큰 데 그 만큼 상승 탄력을 받을 것입니다.
넷째, 서울 전역 중에서 세대수 입지 좋은 분양권, 하락폭이 큰 모든 지역 및 아파트 유망합니다.
다만 단기 폭등후 조정을 시작한 모든 부동산은 대세 상승시기에 탄력 가능성이 적습니다.
다섯째, 분당. 일산. 평촌. 동탄. 송도. 판교. 광교 분양,분양권, 하락 폭 중대형 모두 유망합니다.
여섯째, 용인. 성남, 수원, 화성, 과천 등 하락 폭이 큰 명품 중대형. 분양권 모두 유망합니다.
일곱째, 수도권 전역 중에서 세대수 입지 좋은 부양권, 하락폭이 큰 모든 지역 및 아파트 유망합니다.
지금까지 모든 내용을 종합해 볼 때 우리나라의 부동산 폭락 가능성은 거의 없으며,
2009년 대세 상승의 신호탄이 될 것으로 판단합니다.
50%에 이르는 무주택 여러분!
우리 나라의 집값이 지나치게 높다고 판단하신 이유는 2007~2008년간 폭등한 1~2억 미만의 소형 아파트, 빌라. 다주택 등이 폭등했기 때문에 적은 돈으로 매수할 부동산이 없다고 판단해서일 것입니다.
당분간 서울과 일부 지역의 소형 주택 하락이 이어질 전망이니까 대세 상승 이전에 급매를 눈여겨 보다가 매수하시기 바랍니다.
지금 서울 소형 평형은 폭등 이후에 하락 폭이 시작한 상황이라서 추가 하락이 이어질 것입니다.
다만 서울의 개발 계획을 보면 대세 상승시기에는 모든 주택이 상승할 가능성이 높기 때문에 폭락론자들의 감언이설에 속지 마시고, 잘 지켜 보시다가 급매 위주로 매수하시길 희망합니다.
감사합니다.
2008년 12월 5일 금요일 천만명 부동산의 꿈 대표 김종갑
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김종갑 
